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随着泰国外商投资环境的持续优化，泰国已然成为众多中国企业“走出去”的首选地。然而，除了外商投资准入政策，土地所有权问题也成为了中国企业在泰国长期投资时必须面对的关键问题。本文我们将介绍外国投资者在泰国获取土地的潜在途径，以支持企业在泰国的长期发展计划。

根据泰国《外商法》和《土地法案》的规定，土地交易属于第一类外资禁止业务，外国投资者在泰国并不被允许拥有土地所有权，除非满足特定的豁免条件。

在实际情况中，部分投资者会选择与泰国人合资，成立泰籍公司（其中外国投资者持有少数股份），以参与项目投资，即所谓的“合资模式”。由于合资公司的外国投资者持股比例低于50%，通常不会被认定为是“外商投资者”，故不适用于外商投资者持有土地的禁止性规定。然而，这种模式也可能给公司带来治理、控制权和权益分配等衍生问题。因此，有部分投资人希望了解能否通过直接设立100%外商投资公司合法取得泰国土地。以下是主要路径和实操注意事项总结：

其中之一便是通过泰国《投资促进法》获取土地。根据此法，获得泰国投资促进委员会（BOI）批准的外国投资者，可以拥有土地用于获批的投资项目。同时，持有BOI证书的投资者在满足一定条件下，还可以向BOI申请授予用于建造办公场所和住宅的土地。具体的条件如下：

但需注意，若外国投资者停止获批的投资活动或相关投资项目被转让，或BOI投资优惠到期或被提前撤销，该外国投资者必须在一年内将土地出售或转让，否则泰国土地管理局将有权依法强制处置该土地。

另一个途径是通过泰国《工业园管理局法》获取土地。若外国投资者在受工业园管理局（IEAT）监管的工业园内设立企业并享受IEAT优惠待遇，则可以获得位于同一工业园内的土地，用于开展经批准的经营活动。与BOI投资优惠的土地相似，外国投资者在停止经营活动后也需将土地退还或转让。每个IEAT工业园区都有详细的产业规划，因此希望入驻的企业应确保其业务与园区的产业规划相符合。此外，为了实现土地资源的高效利用，IEAT工业园区对不同行业的企业在土地使用面积上有明确规定。

此外，还有一种方式是通过泰国《土地法案》获取居住用地。若外国投资者投资于有利于泰国经济社会发展的商业领域或满足BOI规定的可予以投资促进的项目，且投资期限不少于3年、从境外汇入的投资金额不少于4,000万泰铢，并在取得泰国内政部长的许可后，可在特定地区拥有不超过1莱的土地用于本人或其家庭居住。

除了直接拥有土地，外国投资者在泰国还可以考虑通过租赁途径来享有不动产的相关权益。泰国法律为外国人提供了与本国人同等的不动产租赁权利。土地租赁的最长期限通常为30年，期满后可以续租，续租期限同样不得超过30年。对于部分商业和工业用途的不动产，单次最长租赁期限可延长至50年。因此，对于无法自持土地的大型或长期项目，外国投资者应尽量争取较长的租赁期限；而对于小型或临时项目，则需留意租约的及时更新。值得注意的是，任何超过3年的不动产租赁合同都必须在泰国土地管理部门进行登记备案，否则其强制有效性只能以3年为限。

总结来说，土地所有权问题是计划在泰国进行投资的外国投资者最为关注的议题之一。鉴于泰国法律对外国投资者拥有土地设定了较多禁止和限制性规定，建议投资者在购置土地前应进行充分的规划和准备。这涉及到对泰国法律法规和政策的深入了解、对实际操作流程的把握以及积极咨询专业顾问等方面。与相关政府部门进行沟通、探讨通过豁免途径获得土地的可能性、评估是否能够顺利推进后续投资计划并争取最有利的投资激励政策都是至关重要的步骤。